O oficial de justiça e a avaliação de bens

As atribuições dos oficiais de justiça estão insculpidas no artigo 143 do Código de Processo Civil – CPC, cuja atividade é imprescindível para a realização dos atos processuais. Dentre as atribuições, incumbe ao oficial de justiça: realizar, pessoalmente, as citações, intimações, penhoras, arrestos, sequestros e demais diligências ordenadas pelo juiz.

De acordo com o artigo 680 da Lei 11.382, de 06 de dezembro de 2006, compete ao oficial de justiça realizar avaliações. Segundo o dicionário Michaelis, avaliar significa “calcular ou determinar o valor, o preço.” No que se refere aos atos judiciais, a avaliação corresponde a uma perícia. Nesse contexto, conforme ressalta Medeiros Júnior e Fiker (2009), as perícias são realizadas nos seguintes casos:

“1º) perícias em desapropriações;

2º) perícias em casos tratando de avaliação de aluguéis em ações renovatórias, revisionais ou outras similares;

3º) Perícias em medidas cautelares (vistorias) e nunciações de obra nova;

4º) Perícias em ações reais imobiliárias (possessórias, reivindicatórias, usucapiões, divisórias e demarcatórias).”

A avaliação corresponde a uma disciplina da grade curricular do Curso de Engenharia Civil, ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES. A pessoa que realiza este tipo de trabalho necessita de conhecimentos específicos para que o resultado final seja satisfatório, ou seja, avaliar um imóvel corresponde a uma “atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.” (FIKER, 2007)

Os imóveis podem ser classificados em: urbanos e rurais. Para que se possa atribuir um valor a um determinado bem imóvel, faz-se necessário seguir os princípios e métodos de avaliação, através das Normas de Avaliação de Bens da ABNT.

Para avaliação de imóveis urbanos, devemos seguir as exigências normativas descritas na NBR 14653-2. No que se refere à avaliação de imóveis rurais, é preciso seguir as diretrizes e padrões de procedimento da norma técnica NBR 14653-3.

As referidas normas descrevem os métodos para a identificação do valor de um bem, enumerados da seguinte forma:

• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
• Método Involutivo
• Método Evolutivo
• Método da Capitalização da Renda

O método mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado, pois identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes de uma amostra.

Quando o oficial de justiça recebe um mandado de avaliação, o primeiro passo é fazer uma vistoria no imóvel, descrevendo todas as características do bem, observando os aspectos qualitativos, estado de conservação e caracterizando a região na qual se localiza, inclusive documentando a diligência com fotografias.

Após executar todo o levantamento dos dados, o oficial redigirá um Laudo de Avaliação, que conterá as seguintes partes que o compõe: Identificação do Imóvel, Metodologia Avaliatória, Vistoria do Imóvel, Caracterização da Região, Pesquisa Mercadológica, Tratamento Matemático da Amostra, Determinação do Valor, Conclusão, Encerramento e Anexos.

A redação do laudo consiste num trabalho complexo, porém não é impossível de realizar. Para avaliar um bem imóvel o oficial de justiça precisa obter conhecimentos técnicos sobre o assunto e recursos materiais para a execução do trabalho (câmera fotográfica, impressora com cartucho de tinta colorida, etc.) Diante do que foi exposto, precisamos cobrar do Tribunal de Justiça cursos de capacitação na área de Avaliação Mercadológica, com o objetivo de oferecer um trabalho com mais qualidade.

Participei de um Curso de Avaliação e Perícia Mercadológica para Oficiais de Justiça, realizado no período de 16 a 19 de junho de 2008, em convênio entre TJPB e CRECI. Infelizmente, a medida não se tornou parte de uma política constante no tribunal, que não o repetiu ou mesmo o disponibilizou para todo o quadro de oficiais de justiça no estado. Desde então, redijo todos os meus Laudos de Avaliação de acordo com as exigências das normas técnicas. Disponibilizo em anexo um modelo de Laudo e Fichas de Pesquisa Imobiliária para que os colegas que se interessarem possam seguir como exemplo.

Em caso de dúvidas, entrar em contato pelo fone (83) 8847-8293 e, dependendo da disponibilidade de tempo, comprometo-me em acompanhar algum colega numa diligência que envolva avaliação de imóvel.

• Ficha apartamento
• Ficha casa
• Ficha terreno

Waldemar Veras, oficial de justiça/TJPB

Fonte: Oficiais de Justiça em Ação

Oficiais em Ação é formado por um grupo de oficiais de justiça da Paraíba com o objetivo acender a discussão a respeito de temas da carreira de oficial de justiça no Brasil, buscando sempre o reconhecimento, a valorização e a qualidade no serviço prestado por essa categoria, indispensável ao bom funcionamento do Judiciário em todas as suas esferas.