segunda-feira, 10 de setembro de 2012

Avaliação de bens

NOÇÕES E CONCEITOS FUNDAMENTAIS DE AVALIAÇÃO

A intenção da formulação destes elementos aplicados neste treinamento aos Oficiais de Justiça da Justiça Estadual em Pernambuco, é focar o tema AVALIAÇÃO que, sem dúvida, pode tornar-se difícil por ser um ato complexo a ser praticado pelo Oficial de Justiça, principalmente, frente à subjetividade ou aos meios pelos quais se chegam às conclusões de valor e variações de forma em virtude das características de trabalho de cada um. É o caso, por exemplo, da utilização de métodos comparativos de mercado em combinação com a subjetividade do Oficial de Justiça quando procede a uma avaliação expedita, ou o faz por outros meios ao  alcance. Portanto, estes tópicos têm a pretensão de, juntamente com algumas fontes de pesquisa apresentadas, oferecer mais subsídios para a AVALIAÇÃO DE BENS.


Dentre as muitas peculiaridades que diferenciavam a Justiça Federal da Justiça Comum, antes do advento das últimas alterações do CPC, deveríamos apontar, até porque seria absolutamente pertinente, a singularidade da
figura ambivalente do Oficial de Justiça Federal Avaliador que, além de atuar praticando atos do mister, já efetivava e emitia laudo de avaliação de bens.

Ocorre que, dentro do formalismo da sistemática processual civil até então vigente, a
elaboração de laudo de avaliação, bem como de outros laudos em outras áreas, era elencada como ato do perito.

Portanto, é válido ressaltar que na Justiça Federal já se destacavam como avaliadores o
Oficial de Justiça e o Perito compromissado, com ambos integrando o elenco dos auxiliares do juízo.

Por outro lado, não é demais lembrar a existência de outros diplomas legais que, embora não se nos apliquem, também disciplinam a questão das avaliações e que são dirigidos a outras categorias de profissionais, tais como: Lei Federal 5.194/66 (CREA/CONFEA) normas técnicas da ABNT, do IBAPE, Lei 6.404 - Lei das S/A e IBRACON. Sendo despiciendo a transcrição destes textos legais, posto que se encontram anexados, por cópia, a este estudo.

Pois bem. Esses órgão técnicos, tendo à frente a Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, dão os rumos para uma avaliação bem credenciada do ponto de vista técnico-científico. A ABNT aponta os níveis de rigor da avaliação, os quais estão condicionados à quantidade e confiabilidade, bem como ao tratamento dos dados pesquisados. Nesse sentido, as prescrições contidas na NBR 5676/89 tratam dos imóveis urbanos; a NBR 8799 diz respeito aos imóveis rurais; e a NBR 895 a glebas urbanizáveis, todas com idêntica classificação: a) expedito; b) normal e c) rigoroso.

A avaliação com nível de rigor expedito assim se define: "Aquelas que se louvam em informações e/ou na escolha arbitrária do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levaram à convicção do valor." (NBR 5676/89)

A avaliação com nível de rigor normal é definida como: "A avaliação normal define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada e que atende a todos os requisitos abaixo:.......”(enumeram-se vários requisitos). 

A avaliação com nível rigoroso assim deve ser entendida: "Avaliação rigorosa define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada, com grande isenção de subjetividade e que atenda a todos os requisitos exigidos. .....”(seguem-se ainda mais requisitos).

Em tudo isso, o objetivo é um só: encontrar o valor do bem, móvel ou imóvel.  E por valor entenda-se: O conceito de valor, admitido pelas normas gerais e em função da legislação vigente, é o de valor de mercado.  E o valor de mercado é o VALOR PROBABILÍSTICO DE MERCADO de um bem, móvel ou imóvel, resultante da livre ação dos fatores e forças de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

Também se entende por Valor de Mercado como sendo a mais elevada quantia que se obterá por um bem colocado à venda num mercado livre e competitivo por um período razoável de tempo, tendo ambas as partes envolvidas na transação (vendedor e comprador), pleno conhecimento das características e possibilidades do imóvel transacionado, e não sofrendo nenhuma delas a influência de qualquer fator coercitivo

Portanto, avaliação é o ato de determinar a um bem o seu valor, cuja
repercussão financeira deve retratar o momento económico no qual ele está inserido. Em outras palavras, conceitua-se: "Avaliação é a determinação técnica do valor de um bem, dos seus custos, frutos ou direitos sobre ele."

O CPC, nos artigos que dispõem sobre avaliação, não utiliza o verbo
determinar, mas sim os verbos estimar e atribuir. A priori, e em se tratando de avaliação, pode parecer uma imprecisão técnica ante a necessidade de definir, determinando em termos quantitativos, precisamente o valor de um bem. 

O ponto de partida é o entendimento de que bem é tudo aquilo que tem repercussão econômica - financeira para o homem.

A classificação dos bens como corpóreos ou incorpóreos, fungíveis ou não-fungíveis, móveis ou imóveis, também pode ser apresentada de forma mais minuciosa,
como o faz Rubens Alves Dantas, observe-se:

"I - Bens Tangíveis

imóveis em geral;

Móveis e utensílios;

Máquinas e equipamentos;

Obras civis em geral (edificações, infra-estrutura etc);

Instalações em geral (elétrica, mecânica, lógica, eletrônica,  etc);
Semoventes;
Veículos;
Jóias, pedras preciosas e obras de arte;
Recursos naturais renováveis e não renováveis;
Culturas etc.

II – Bens Intangíveis

Frutos e direitos;
Marcas e patentes;
Softwares;
Empresas;

Empreendimentos de base imobiliária (shopping centers, parques temáticos, cinemas, casas de shows) etc.

Em se tratando especialmente dos imóveis urbanos, observe-se como os classifica a NB-502/89:

"l – Imóveis

a) Terrenos - lotes e glebas;
b) Benfeitorias - edificações e outras;
c) Terrenos com benfeitorias.

II – Frutos (renda)

Aluguéis, arrendamento e outras.

III – Direitos

Servidões, usufrutos, concessões, comodatos, direitos hereditários, direitos possessórios e outros"

tirar proveito econômico de determinada área de recursos naturais.

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

A metodologia para a efetivação de um trabalho de avaliação terá que ter sempre em vista o mercado e as suas circunstâncias.

Cada caso, independentemente de sua possível analogia com outras situações, por
mais simples que pareça, deve conter uma análise técnica e do contexto ao qual está inserido, definindo-se sempre o melhor enquadramento para a finalidade desejada.

É imprescindível, portanto, que se faça a vistoria e a coleta de dados do bem que
se pretende avaliar.

Dentro dessa visão, devemos adotar um método, um critério técnico, que aproxime
o valor do bem ao seu real valor de mercado. Esse critério técnico é o Método Comparativo de Dados de Mercado, assim definido por Rubens Alves Dantas:

E aquele em que o valor do bem é estimado através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas.”

O próximo passo é determinar o valor do bem. Mas, diante da existência de uma grande variedade de valores, qual aplicar? O valor de mercado, o valor venal, o valor potencial, o valor comercial, o valor contábil ou o valor máximo para seguro? A resposta para esta indagação é óbvia: o valor de mercado.

Nesta mesma linha, é o entendimento do próprio Conselho da Justiça Federal,
externado pela Corregedoria-Geral no Provimento n° 13/79, que assim se pronunciou, in verbis:

“1.3. Deverá, sempre que possível, na fixação da avaliação ser considerado o valor de mercado para o bem avaliado, consignando-se na avaliação a fonte recorrida (publicações especializadas), com as observações de variação, quando for o caso (redução de valor), em razão do estado do bem.”

Também podemos chegar ainda ao valor de um bem pelo Método do Custo de Reprodução, onde se busca uma réplica para se comparar com o imóvel avaliado, que geralmente é usado, aplicando-se a taxa de depreciação, que é a perda de valo de um bem ao decorrer do uso e do tempo.

Nesse caso, para se obter o valor e entender a DEPRECIAÇÃO de um bem, deve-se atentar para: Obsolescência física – perda de valor causada pelo uso, desgaste, rachaduras, etc. Na Justiça Federal e na Justiça do Estado, como exemplo, o pagamento da Indenização de Transporte; Obsolescência econômica – é caracterizada quando o bem cai em desuso por fatores económicos como a oferta e a procura; e Obsolescência funcional – é quando um bem perde a sua utilidade, com o surgimento de novos produtos, projetos ou concepções que substitua esta perda com vantagem.

Para calcular o valor depreciado de um bem, inobstante os diversos métodos para depreciação, é necessário conhecer o seu valor residual provável, vida útil, idade e ser valor de novo. Senão vejamos: Valor residual – conceituado como o valor apurado com a venda de um bem, menos as despesas com a sua remoção, que pode ser considerada zero, ou calculada em 5%, 10% ou 20% do valor do novo; Vida útil – é indicada na tabela anexada, é o intervalo entre a instalação e a desativação do bem que deixou de ser economicamente interessante. Obtém-se a vida útil de um bem somando-se a idade com a vida remanescente; Idade do bem – pode ser identificada nos registros da empresa, nota de compra, plaquetas de identificação, etc.;  Valor de novo – O Oficial de Justiça deverá valer-se de diversas fontes de pesquisa, tais como publicações especializadas. Anexamos relações de bens para consulta como fonte de pesquisa; Vida remanescente – data em que o bem deixará de ser economicamente interessante, determinando-se aí, a sua expectância de vida. Obtém-se, também a vida remanescente de um bem somando-se a sua vida útil à idade do mesmo.

Para calcular a depreciação de imóveis, pode-se utilizar o MÉTODO COMBINADO DE ROSS-HEIDECKE, que considera para efeitos de depreciação a idade ou percentual de vida provável de um bem e o seu estado de conservação, ao custo de reposição de um bem novo. Apresenta a Tabela - Fórmula: d=100-K/100 – (Tabela Anexa no final do trabalho). Método este que, enquanto Oficial de Justiça, penso ser a utilização pouco prática diante da necessidade de conhecimento técnico específico na aplicação.

AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS

Temos que ter em mente que em uma empresa encontramos estes bens nos dados do Ativo Fixo do Balanço, onde também encontramos os bens imóveis. A eficiência das máquinas e equipamentos, entre outros itens, determinará o valor de mercado para fins de avaliação. Para a avaliação destes bens devemos seguir o seguinte roteiro, entre outros:

a)   Solicitar do devedor, se possível, todos os registros dos bens, tais como notas fiscais de compra, manuais, e colher informações técnicas acerca de seu funcionamento e utilidade, verificando o estado geral de conservação, anotando os elementos necessários para a sua identificação e individualização, conforme modelo de roteiro de levantamento anexo.

b)   Pesquisar preços de equipamentos similares junto a revendedores de novos e usados, dependendo da complexidade do trabalho, aplicando ao caso os métodos de avaliação que melhor se enquadre para a determinação de valor de mercado do bem que poderá ir a Leilão.

c)   Sugestões práticas :  a) Fazer a vistoria e coleta de dados do bem a ser penhorado, utilizando-se a Planilha de Coleta de Dados anexada neste trabalho.

AUTO OU LAUDO DE AVALIAÇÃO ? 

A FORMA DETERMINADA PELO CJF 

REQUISITOS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO.

Pode ser um ou outro. Ressalte-se, contudo, que  seria da boa técnica utilizar-se a terminologia laudo de avaliação. 

O Conselho da Justiça Federal determina , através do mesmo Provimento nº 13/79, a emissão de laudos de avaliação, com a enumeração dos requisitos pertinentes aos mesmos, conforme se vê em cópia anexada à apostila.

Os laudos de avaliação, além dos requisitos previstos no já referido Provimento 13, podem ser ilustrados com fotos e documentos pertinentes ao trabalho desenvolvido, bem como com escrituras públicas, plantas e croquis.

E válido destacar algumas regras básicas para a redação do conteúdo, sugeridas por Richardson (1989) citado por Rubens Alves Dantas, que são as seguintes:

“1. Variar a extensão das frases. Dar preferência às orações curtas e simples.

2. Eliminar toda palavra supérflua
3. Usar um tom impessoal na redação. Cultivar um estilo formal, sem se mostrar pedante.

4. Empregar corretamente o idioma.

5. Familiarizar-se com os sinais de pontuação e a função que desempenham.
6. Dar a devida importância a cada palavra. Conhecer o significado das mesmas, antes de usá-las. Evitar os falsos sinônimos, o nome vulgar ou familiar das coisas.

Nunca empregar gíria.

7. Não empregar a terminologia com significado subjetivo.

8. Abster-se do uso de aumentativos, superlativos e diminutivos.

9. Usar de preferência expressões e termos castiços e não vocábulos vulgares ou mal formados.

10. Ler bons autores. Aproveitar o melhor dessas leituras para desenvolver seu próprio estilo, que deve ser o reflexo da personalidade culta de um bom profissional. 

FONTES DE CONSULTA

Finalmente, entenda-se como fontes de pesquisa todas e quaisquer publicações, especializadas ou não, bem como os contatos com profissionais de áreas específicas, desde que constituam subsídios para o trabalho a ser desenvolvido. O Provimento n 13, do CJF, assim se pronunciou sobre o assunto:

"As Secretarias das Seções Judiciárias providenciarão a
aquisição de publicações técnicas especializadas, referentes a valores de mercado imobiliário, de automóveis, títulos e ações e indicadores econômicos; (Conjuntura Econômica, Revistas das Bolsas de Valores, Quatro Rodas, Mercado Imobiliário, etc...); para organização da Biblioteca de Consultas destinada a fornecer subsídios aos Oficiais de Justiça Avaliadores." 

Ao final, obervados todos esse métodos, elementos e outros subsídios colhidos, o Oficial de Justiça certamente poderá realizar um trabalho razoável no cumprimento dos Mandados de Avaliação e/ou Reavaliação.  E esta foi a intenção deste simples texto.

Paulo Monteiro

Fonte: Blog do Paulo Monteiro

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