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| Asmaa AbduAllah |
A Oficiala de Justiça do Estado do Pará, Asmah Abduallah, também
vice-presidente do Sindojus-PA e integrante do conselho de
representantes da Fenojus, escreveu um artigo sobre a avaliação de imóveis.
O artigo que foi publicado na Revista da AJUFERGS, nº 08-2013 (Associação do Juízes Federais do Rio Grande do Sul), a partir da página 219, trata sobre a Avaliação e atuação do Oficial de Justiça Avaliador.
Link direto para a revista AJUFERGS, nº 08-2013 (Associação do Juízes Federais do Rio Grande do Sul). Páginas 219 a 240. http://www.ajufergs.org.br/revistas/rev08/revista_08.pdf.
Confiram na íntegra abaixo.
Por Asmaa AbduAllah, Mulçumana, Oficial de Justiça Avaliadora do Tribunal de Justiça do Estado do Pará.
O artigo que foi publicado na Revista da AJUFERGS, nº 08-2013 (Associação do Juízes Federais do Rio Grande do Sul), a partir da página 219, trata sobre a Avaliação e atuação do Oficial de Justiça Avaliador.
Link direto para a revista AJUFERGS, nº 08-2013 (Associação do Juízes Federais do Rio Grande do Sul). Páginas 219 a 240. http://www.ajufergs.org.br/revistas/rev08/revista_08.pdf.
Confiram na íntegra abaixo.
Por Asmaa AbduAllah, Mulçumana, Oficial de Justiça Avaliadora do Tribunal de Justiça do Estado do Pará.
Resumo: o presente artigo aborda alguns aspectos da atuação
legal do Oficial de Justiça Avaliador. Assunto de extrema importância para o
desenvolvimento e equilíbrio do Processo uma vez que reflete nas
particularidades do mercado imobiliário, nas decisões Judiciais e
particularmente no patrimônio das partes envolvidas na contenda judicial,
mormente nas ações de execução.
Palavras Chave: Avaliação de Imóveis, Regras da ABNT, Métodos de
Avaliação, Requisitos do Laudo de Avaliação.
ABSTRACT
Summary: this article
discusses some aspects of the legal activities of bailiff evaluator. Subject of
utmost importance for the development and balance of the process since it
reflects the particularities of the housing market, in judicial decisions and
particularly in the heritage of those involved in judicial dispute,
particularly in enforcement actions.
Keywords: evaluation, ABNT
Rules, valuation methods, Requirements of the appraisal report.
1. INTRODUÇÃO
O tema que reveste a atividade de avaliar bens é muito amplo. Mesmo nos reportando no presente trabalho especificamente aos aspectos da avaliação de imóveis edificados em solo natural, não temos o intuito e nem a possibilidade de esgotá-lo, por se tratar de matéria deveras extensa, razão pela qual somente discorreremos sobre alguns aspectos dos quais não podem os Oficiais de Justiça Avaliadores prescindir, por serem de importância capital no desenvolvimento da atividade de avaliar compreendida em seu mister, ex vi legis.
O tema que reveste a atividade de avaliar bens é muito amplo. Mesmo nos reportando no presente trabalho especificamente aos aspectos da avaliação de imóveis edificados em solo natural, não temos o intuito e nem a possibilidade de esgotá-lo, por se tratar de matéria deveras extensa, razão pela qual somente discorreremos sobre alguns aspectos dos quais não podem os Oficiais de Justiça Avaliadores prescindir, por serem de importância capital no desenvolvimento da atividade de avaliar compreendida em seu mister, ex vi legis.
Os Tribunais,
não raro, decidem sobre pedidos de nulidades de
Laudo de Avaliação realizada por Oficial de Justiça Avaliador. E também não
raro verificamos as dificuldades enfrentadas por colegas Oficiais de Justiça
Avaliadores, quando do recebimento de Mandados de Avaliação de Bens, sendo certo,
que a dificuldade do exercício de avaliar se agrava não só pelo desconhecimento
da matéria, mas também pela forma imprecisa constante no Mandado, o qual muitas
vezes vem desprovido de informações de suma importância acerca do bem que deve
ser avaliado.
Em que pese o Oficial de Justiça
desenvolver as atividades avaliativas há muito, com o advento da Lei 6.830, de
22 de setembro de 1980, a
qual dispõe sobre a Cobrança Judicial da Dívida Ativa da Fazenda Pública, a
atividade de avaliar tornou-se ainda mais ínsita ao mister do Oficialato brasileiro, pois referida lei pressupõe que a
avaliação seja realizada pelo Oficial de Justiça, conforme se depreende do seu art.
13[2],
isso acrescido à prática forense que faz com que os mandados de execuções
venham com determinação de Citação, Penhora, Avaliação e Registro, contudo, posteriormente
a matéria foi legislada pelo Código de Processo Civil, em seu art. 680[3],
confirmando a atividade como competência do Oficial de Justiça.
Poucos são os Tribunais que
capacitaram os seus Oficiais de Justiça Avaliadores para que possam bem
desenvolver essa difícil e complexa atividade que exige curso de formação e aperfeiçoamento.
Obviamente a omissão dos Tribunais, pensamos, não seja justificativa para o
desconhecimento acerca da matéria, uma vez que o conhecimento é condomínio
público.
2. DESENVOLVIMENTO
O Mandado de Avaliação pode ser oriundo de um processo
de execução, aliás, é o mais comum, porém não somente as ações de execução
requerem atos de avaliação, de forma que pode perfeitamente advir mandado de
avaliação oriundo de processos de desapropriação, ação revisional de aluguéis
ou de locação de imóvel entre outros, e por essa razão, conhecer os princípios
da avaliação contribui para o bom desempenho da atividade de avaliar, por essa
razão no presente estudo daremos início, como tudo na área jurídica, partindo
dos princípios que regem a arte de avaliar.
2.1
- Princípios da Avaliação
O IBAPE[4]
aponta alguns princípios que devem ser observados nos procedimentos de
avaliação. É de bom alvitre não esquecer que na atual conjuntura jurídica os
princípios tem força cogente, devem ser respeitados por todos, e em alguns casos
se sobrepõem à lei, de forma que os princípios referentes à avaliação de bens não são diferentes e devem ser
observados quando do exercício da atividade de avaliar, inclusive convém fazer menção à sua
aplicação, se empregados na avaliação. Vejamos alguns princípios indicados pelo
IBAPE e o que eles informam:
a) Princípio ou “lei” da oferta e da procura – De acordo com esse princípio, se estabelece que o preço de um bem, serviço, ou comodidade varia inversamente com a oferta do item e diretamente com a sua procura. Nos mercados imobiliários, oferta representa a quantidade de imóveis disponibilizados para venda ou locação, em vários preços, num dado mercado e dentro de um período de tempo. A procura constitui o número de possíveis compradores ou locatários procurando tipos específicos de imóveis a vários preços, num dado mercado, dentro de um determinado período de tempo.
b) Embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem manter-se constantes.
c) Princípio da Proporcionalidade – Convém ressaltar que o princípio da proporcionalidade, dentro do mundo jurídico é um dos mais importantes e que deve estar sempre em análise. No que tange às avaliações, por este princípio, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes devem ter preços semelhantes. Em consequência, as eventuais diferenças de preço devem ser proporcionais às diferenças entre as características dos bens avaliando.
d) Princípio da Substituição, ou da Equivalência – Diz que dois bens fungíveis, em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data.
e) Princípio da Rentabilidade - Condiciona que valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função das expectativas de renda que previsivelmente proporcionará no futuro.
f) Princípio da Finalidade – Este informa que a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas. Em consequência, os critérios e métodos de avaliação utilizados devem ser coerentes com a finalidade da avaliação.
g) Princípio do Maior e Melhor Uso – Este prevê que o valor de um imóvel que comporta diferentes usos ou diferentes tipos de aproveitamento, será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado.
h) Princípio da Probabilidade – Por este princípio, quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis.
i) Princípio da Prudência – Devem ser adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. Este princípio é usualmente aplicado nos casos de avaliação para garantias hipotecárias, de créditos ou empréstimos, coberturas de provisões técnicas de entidades seguradoras e determinação do patrimônio imobiliário dos Fundos de pensão ou outros casos assemelhados.
j) Princípio da Transparência, Segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentação utilizadas.
a) Princípio ou “lei” da oferta e da procura – De acordo com esse princípio, se estabelece que o preço de um bem, serviço, ou comodidade varia inversamente com a oferta do item e diretamente com a sua procura. Nos mercados imobiliários, oferta representa a quantidade de imóveis disponibilizados para venda ou locação, em vários preços, num dado mercado e dentro de um período de tempo. A procura constitui o número de possíveis compradores ou locatários procurando tipos específicos de imóveis a vários preços, num dado mercado, dentro de um determinado período de tempo.
b) Embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem manter-se constantes.
c) Princípio da Proporcionalidade – Convém ressaltar que o princípio da proporcionalidade, dentro do mundo jurídico é um dos mais importantes e que deve estar sempre em análise. No que tange às avaliações, por este princípio, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes devem ter preços semelhantes. Em consequência, as eventuais diferenças de preço devem ser proporcionais às diferenças entre as características dos bens avaliando.
d) Princípio da Substituição, ou da Equivalência – Diz que dois bens fungíveis, em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data.
e) Princípio da Rentabilidade - Condiciona que valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função das expectativas de renda que previsivelmente proporcionará no futuro.
f) Princípio da Finalidade – Este informa que a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas. Em consequência, os critérios e métodos de avaliação utilizados devem ser coerentes com a finalidade da avaliação.
g) Princípio do Maior e Melhor Uso – Este prevê que o valor de um imóvel que comporta diferentes usos ou diferentes tipos de aproveitamento, será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado.
h) Princípio da Probabilidade – Por este princípio, quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis.
i) Princípio da Prudência – Devem ser adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. Este princípio é usualmente aplicado nos casos de avaliação para garantias hipotecárias, de créditos ou empréstimos, coberturas de provisões técnicas de entidades seguradoras e determinação do patrimônio imobiliário dos Fundos de pensão ou outros casos assemelhados.
j) Princípio da Transparência, Segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentação utilizadas.
3 - A RELEVÂNCIA PROCESSUAL DA AVALIAÇÃO
O Oficial de Justiça Avaliador deve
ter consciência de que exerce uma função social que exige o cumprimento dos
princípios da probidade, da boa fé, da lealdade dentre outros, e que a
atividade de avaliar bens demanda contínuo aprimoramento da matéria e constante
contato com o mercado imobiliário.
É recomendável que o Oficial de
Justiça Avaliador conheça as legislações pertinentes às avaliações. Não se
conduz uma boa avaliação sem conhecimento das legislações federais, estaduais,
municipais e das normas orientadoras da avaliação, dentre essas adotadas, ressaltamos às da ABNT[5],
que normatizam as avaliações dos mais diversos bens. Só a título de lembrança,
a ABNT não legisla, ou seja, da sua lavra não decorrem leis. São apenas
orientações, mas que, entendemos, devam ser
seguidas, para bem desenvolver a atividade de avaliar esclarecendo as fontes
aceitáveis e utilizadas para cada tipo de bem avaliando de acordo com sua
natureza e cada finalidade específica da avaliação, contudo devemos ressaltar
que tal qual na área jurídica, onde existem doutrinas pendentes para diversos
entendimentos acerca de uma mesma matéria, assim também ocorre na área das
avaliações porque avaliar não é ciência exata e também porque avaliar é um ato
jurídico previsto em lei, desde que a avaliação seja realizada enquanto ato
judicial para instruir um processo.
As normas da ABNT mais utilizadas nas
avaliações de imóveis são: NBR 14.653, NBR 14.653-1, NBR 14.653-2, NBR
14.653-3, NBR 14.653-4 e a NBR 12.721,esta, de 1999[6].
Diversos são os tipos de valores em
relação aos bens, porém objetivamente partiremos para o valor que de fato
interessa ao Oficial de Justiça Avaliador, no que tange à avaliação de imóveis
edificados que é o valor de mercado, afinal a intenção dessa avaliação
judicial, via de regra, é a venda do bem em hasta pública por leilão ou praça
para o pagamento de uma dívida cobrada via judicial.
O mercado imobiliário tem influência
econômica complexa e que atinge a todas as classes da sociedade, por essa razão
a primeira análise do Oficial de Justiça Avaliador deve ser acerca das
características do mercado, sendo necessário descobrir se há uma concorrência
perfeita entre os bens ofertados e os preços desses bens. Logicamente deve-se
averiguar bem se as informações adquiridas merecem confiança e oferecem a
segurança e a seriedade que o Oficial deve levar aos autos de um processo. É
lógico que o magistrado não fica vinculado ao Laudo de Avaliação feito pelo
Oficial de Justiça Avaliador, inclusive podendo nomear outro técnico, até mesmo
pessoa estranha ao Judiciário, para realizar outra avaliação, se assim entender
necessário, mas o Oficial de Justiça Avaliador deve zelar pelas suas
prerrogativas e trabalhar no sentido de evitar esse acontecimento catastrófico
para a Categoria.
Entendemos que não haverá motivo para
que o Magistrado nomeie outra pessoa se na Comarca existe o Oficia Avaliador,
que deve ser de confiança, sendo certo que a apresentação de um Laudo
confeccionado dentro das exigências e fundamentações não irá acarretar a
produção de outro laudo, principalmente se não houver impugnação de nenhuma das
partes quanto à avaliação do Oficial, até porque o laudo de avaliação elaborado
por Oficial de Justiça Avaliador goza de presunção de veracidade, iuris tantum, em virtude de sua fé
pública relativa. Assim, não há de prosperar impugnação apresentada pelas
partes, desprovida de elementos concretos que possam desabonar o valor
atribuído ao bem, ou acarretar a nulidade do ato.
A atividade de avaliar um bem
demanda, sempre, mais de uma diligencia, mas a mais importante de todas é a
vistoria, e no caso dos bens imóveis esta deve ser minuciosa. Nessa fase é
sempre bom fotografar o imóvel, por dentro, por fora, nos seus arredores. Essas
fotos farão parte do anexo do Laudo de Avaliação.
Convém mencionar que o Legislador
ordinário cometeu equívocos na redação do artigo 13,
da Lei 6.830/80, quando afirmou que o auto de penhora conterá a avaliação. Em
nosso parco conhecimento, a avaliação deve se
consubstanciar em um Laudo[7], e
a penhora em um auto. São peças processuais diferentes,
por essa razão somos partidários de que sejam elaborados distintamente, para
melhor elucidação do Magistrado. Um Laudo de Avaliação mal elaborado, feito com
meia dúzia de palavras pode causar danos de repercussão financeira a uma das
partes, isso nos próprios autos.
A avaliação demanda todo um “iter”[8] a
ser seguido, tal como vistoria do bem avaliando, coleta de dados para
avaliação, aplicação de métodos técnicos de avaliação etc..., razão pela qual
deve ser minuciosamente elaborado um laudo e não
um auto.
Outra impropriedade cometida pelo
legislador ordinário, na mesma lei de execução fiscal é a autorização para
consubstanciar a avaliação em um mero termo. Ora, quem
elabora “termo” é um escrivão da vara ou, usando a nomenclatura moderna, um
diretor de secretaria. Mais modernamente, o analista.
Ressalte-se que o diretor de secretaria,
sem nenhum fundamento legal, não está obrigado a se deslocar da sua sala
refrigerada, extrapolar sua carga horária de trabalho bem definida, para
vistoriar um imóvel, a fim de, atribuir-lhe valor, de forma que se o bem foi
oferecido à penhora a qual será lavrada mediante o termo, a própria parte já
informa o valor do bem, e esse valor é que será reduzido também no termo da
penhora, que pode ser lavrada pelo servidor da secretaria, não como valor
obtido em avaliação, mas sim como valor informado pela parte. Convenhamos, que esse valor informado pela
parte não é o valor decorrente de uma avaliação imparcial, eis que a parte, via
de regra, não manda avaliar o bem para levar o valor ao Juízo, ela, a parte,
apenas atribui um valor, ao seu bel prazer, e, justamente por isto a parte
contrária não está obrigada a aceitar o valor atribuído, e requer ao juízo, que
seja realizada a avaliação do bem a qual, desta
feita, será realizada pelo Oficial de Justiça
que é o Avaliador Judicial competente para tanto, salvo nomeação, pelo juízo,
de outra pessoa, que detenha conhecimentos específicos, dependendo do bem a
avaliar.
Como já exposto a avaliação, não
prescinde de uma boa vistoria, nem tampouco da coleta dados, atividades
eminentemente externas, da competência do Oficial de Justiça Avaliador, e para
não deixar passar in albis, vale lembrar que o Oficial de Justiça
Avaliador não pode, sob nenhuma hipótese, cobrar “honorários” pela avaliação de
um bem. Sua remuneração para o desempenho da função que a lei lhe atribui
abrange o ato de avaliar bens, de forma que não há que se falar em um plus,
para a realização da diligência de avaliação.
Além de exercer papel de formalidade
do ato da constrição judicial, a avaliação tem papel extremamente importante,
tanto para as partes quanto para os atos processuais e judiciais que deverão
ser seguidos nas ações que requerem procedimentos de avaliação, mormente nas
ações executivas.
O Oficial de Justiça deve levar em
consideração a grande importância econômica e a influência de mercado que
reveste uma avaliação, ou que pela avaliação são revestidos, principalmente
quando se trata de avaliação de imóveis, as quais são mais complexas porque
demandam todo um procedimento que deve ser seguido, por isso, para facilitar o
trabalho entendemos deve se iniciar com a observância de normas previstas pela
ABNT.
No processo Judicial a avaliação fixa
parâmetros para o lance mínimo a ser aceito no posterior leilão ou praça tal
qual se afigura no artigo 686, II, VI e § 3º do CPC e artigos 691 e 692 também
do CPC, ou ainda a adjudicação do bem. Também se presta a avaliação, para
informar os valores necessários para que interessados possam requerer a remissão
do bem, nos casos das execuções fiscais, com supedâneo no Art. 19, I da Lei de
Execuções Fiscais, ou a teor do artigo 15, I, também da LEF, requerer a
substituição do bem por dinheiro, o que é uma faculdade do executado.
Art. 680 do CPC assim dispõe: “Art. 680. A avaliação será feita
pelo oficial de justiça (...)”. Prossegue no Art. 681 reportando-se à forma
como se concretiza a exposição da avaliação, senão vejamos: “Art. 681. O laudo
de avaliação (...) devendo conter: I - a descrição dos bens, com os seus
característicos, e a indicação do estado em que se encontram; II - o valor dos
bens.” Como podemos observar o próprio código de processo civil deixa margem
para que o Laudo de Avaliação seja impreciso, incompleto, de forma que não é
aconselhável ao Oficial de Justiça Avaliador seguir apenas o que reza o código,
eis que esse mínimo de informações exigido pelo CPC é temerário ao deslinde do
processo e sendo o Oficial de Justiça, pelo decurso do tempo no desenvolvimento
da função, transformado em especialista nos conflitos sociais, não deve dar
margem a dúvidas,
que é sabedor, existirão, em decorrência da
realização dos atos de sua competência se mal realizados forem tais atos, mesmo
que assim o sejam por serem baseados nas lacunas e/ou imprecisões legais. Na nova visão
jurídica acerca do Oficialato da Justiça brasileira, já não cabe justificar
falhas por desconhecimento ou por haver seguido a imprecisão da lei.
Não podemos esquecer que o Laudo de
Avaliação será utilizado para garantir uma decisão justa, porém quem dá essa
decisão é um magistrado, via de regra, leigo no ramo de avaliações, por essa
razão a clareza no Laudo é pedra fundamental.
O código de processo civil, no livro
I – processo de conhecimento, título VIII –procedimento ordinário, capítulo VI
- das provas, seção VII da prova pericial, Art. 420:
“A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação”,
não deixa dúvidas de que o Oficial de Justiça Avaliador na realização desses
atos é o perito judicial porque ao menos dois dos atos previstos no referido
artigo, podem e são realizados por ele, quais sejam: a vistoria e a avaliação
Nesse contexto cabe afirmar que, em
se tratando de meios de prova, claro está a importância do Oficial de Justiça
na produção dessa prova processual, que é a avaliação de bens. Se encontrar
dificuldade para avaliar a res pignorata, o Oficial pode pedir a
dilatação do prazo para entrega do Laudo de Avaliação, sempre por escrito e
mediante certidão apontando ao Juiz do feito, as dificuldades encontradas que
justificam referida dilação de prazo.
As partes podem indicar assistentes
para o ato da avaliação e esses assistentes vão se fazer presentes. O Oficial
de Justiça Avaliador está obrigado a aceitar a presença desses assistentes,
porque a assistência tem previsão legal[9],
assim como se lhe forem apresentados quesitos o Oficial terá de respondê-los,
lembrando que não só as partes, mas também o Magistrado poderá formular
quesitos[10].
A presença dos assistentes, talvez
seja desconfortante para o Avaliador, porque eles ali estão de forma parcial,
têm obrigações para com a parte que o contratou, tal qual tem os advogados, porém
quem está no comando da avaliação é o Oficial de Justiça, e é o seu ato que tem
fé pública, de forma que com a classe e educação inerentes aos integrantes do
oficialato, esses devem permitir as críticas dos
assistentes, mas não se deixar influenciar por elas, nem tampouco pender para o
lado de qualquer das partes.
Caso o Oficial Avaliador esteja
amparado pelas causas de impedimento ou suspeição, valer-se-á do Art. 138,
inciso II ou III, e devolverá imediatamente o mandado certificando as razões e
fundamentos e esclarecendo bem acerca do pedido de suspeição ou impedimento.
Convém lembrar que caberá ao magistrado julgar o impedimento ou suspeição do
Oficial de Justiça Avaliador na conformidade do que dispõe o CPC sobre
impedimento e a suspeição. Entendemos que motivos não há para negativa do
Magistrado ao pedido de suspeição ou impedimento, porém se o julgador entender
que o Oficial não está suspeito ou impedido, este deve aumentar
consideravelmente o grau de zelo, responsabilidade e imparcialidade e em sua
diligência, pois vale lembrar que o indeferimento do Magistrado não é motivo
para o Oficial de Justiça Avaliador, agir com deslealdade perante o juízo e as
partes, fugindo assim das regras procedimentais que deve seguir, sob pena de
responder penal, administrativa e civilmente.
4. NÍVEIS DE RIGOR E
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Segundo Jorge Tarcha[11], “a
avaliação poderá ser efetuada de maneira rigorosa ou simplificada. Na verdade,
são três os níveis de rigor: Nível expedito, Nível normal e Nível
rigoroso”. O Oficial de Justiça
Avaliador, deve se valer do nível normal, porque o nível expedito se apresenta
inadequado para embasar uma decisão judicial. Vejamos o que afirma sobre o
nível expedito o professor Jorge Tarcha:
“A avaliação elaborada nesse nível não
utiliza qualquer fórmula matemática. É tolerado em determinadas circunstâncias,
quando houver a necessidade de um procedimento rápido, o atendimento a um prazo
exíguo. Ou seja, em virtude da urgência, é admitida a apresentação sucinta,
resumida, do valor de um imóvel. É evidente que, nesse nível de rigor,
os elementos que formam a convicção do avaliador não estarão devidamente
comprovados. laudo de avaliação pelo nível de rigor expedito é pobre”.
A avaliação realizada
no nível rigoroso é complexa e requer conhecimentos minuciosamente
especializados. O mesmo autor supra, esclarece que esse nível de avaliação
rigorosa “utiliza
programas
complexos de computador, que consistem, por exemplo, em softwares de estatística
inferencial”, razão pela qual entendemos que é mais reservado aos
profissionais da engenharia e arquitetura, porém nada obsta que o Oficial de
Justiça Avaliador se utilize desse método desde que ela detenha os
conhecimentos necessários da área de engenharia ou arquitetura. Apenas para
relembrar, a avaliação prescinde desses conhecimentos.
Diante da dificuldade
do nível expedito e a suposta necessidade de conhecimento muito aprofundado
para realizar o nível rigoroso, fica aconselhável que o Oficial de Justiça
Avaliador utilize o nível de rigor normal, o qual atenderá perfeita e satisfatoriamente as demandas judiciais.
Vejamos o entendimento do professor Jorge
Tarcha sobre esse nível de rigor:
“As avaliações nesse nível desenvolvem o
trabalho por meio de uma metodologia adequada, que atende aos requisitos
principais de uma boa atividade no sentido de se estimar o valor de um
imóvel. Os principais requisitos de um bom trabalho são: A idoneidade das
fontes de informação; Sua atualidade; A adequada semelhança entre
as características do imóvel avaliando com aqueles coletados como amostra; Ao número
de elementos coletados como amostra, que não devem ser menos de cinco. O
laudo pericial deverá ser ilustrado com fotografias (hoje, de câmeras
digitais)”.
Identificado o nível de rigor que será usado na
avaliação, deve ser escolhido o método a ser usado. São os seguintes, os
métodos de avaliação:
1. Método da atualização monetária;
2. Método comparativo dos dados de mercado;
3. Método do custo;
4. Método de renda;
5. Método de renda simplificado;
6. Método involutivo;
7. Método evolutivo;
4.1.1 - Para avaliação de imóveis o método de
atualização monetária salta aos
nossos olhos como inservível, pois como o próprio nome já ressalta, trata-se
apenas de uma atualização e em se tratando de atualizar monetariamente ter-se-ia
que utilizar um indicador financeiro e utilizar esse indicador para atualizar o
valor que obviamente já existia, e isso não é avaliar, mas sim atualizar valor
ficando vinculado ao resultado da operação do uso do indicador financeiro e
ignorando eventuais fatores que elevaram ou reduziram o valor do imóvel, no
decurso de um lapso temporal.
4.1.2 - O método de custo: este pode ser usado
pelo Oficial de Justiça Avaliador. Trata-se de um método que pode demonstrar o
real valor do imóvel, porém é um método de custo alto, requer um lapso temporal
maior para ser concretizado porque é necessária a produção de vários orçamentos
de materiais de construção e mão de obra, uma vez que nesse método age-se como
se fosse construir um imóvel tal qual o imóvel avaliando.
A depender da situação
do quadro de Oficiais de Justiça Avaliadores na Comarca e da demanda de
mandados recebida, talvez o método de custo, não seja atrativo porque requer
mais tempo disponível podendo acarretar lesão a princípios processuais, tais como os da
celeridade e da economicidade, este analisado em sentido macro, isso agravado
por prejuízos às partes em razão do decurso do tempo.
4.1.3 - O método de renda: vejamos
nos ensinamentos de Jorge Tarcha:
“O valor do imóvel é determinado em
função da renda real ou provável que o mesmo pode proporcionar. A renda líquida
proporcionada pelo imóvel é capitalizada, utilizando-se complexos cálculos de
matemática financeira. Os aspectos fundamentais desse método são: a
determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada,
a qual deverá ser expressamente justificada pelo avaliador. Ele exige a
aplicação de matemática financeira, com o emprego de calculadoras financeiras
sofisticadas”.
Pelo que expõe o Douto
Professor, entendemos que
esse método tem uma projeção para o futuro, o que
torna difícil a justificativa do uso dos indicadores econômicos e o decurso do
tempo, dada a imprecisão do método, no mais, no caso da avaliação não cabe ao
Oficial de Justiça Avaliador, se utilizar de uma visão futurista para
encontrar um valor que deve ser o de mercado no momento da Avaliação.
4.1.4 - O método de renda simplificado: não se nos afigura
próprio para avaliar um imóvel edificado. Sua utilidade é mais adequada para
avaliação de aluguéis porque o que se leva em consideração para fazer os
cálculos é exatamente o valor do imóvel e o que ele pode render. Logo trabalho
dobrado se utilizar desse método. Desnecessário.
4.1.5 - O método involutivo: este é complexo se utilizado para avaliação de imóveis edificados e
está mais apropriado para avaliação de glebas (terrenos) urbanizáveis. Pode ser
usado para avaliação de imóveis cuja construção está inacabada, porém por sua
complexidade demanda estudos aprimorados e aplicação de investigações demoradas
no mercado.
4.1.6 - O método evolutivo este método, na ausência de
dados que possam servir de paradigma para o imóvel avaliando pode ser utilizado
na avaliação de imóveis edificados (ABNT, 2004ª, p. 13). Por ele, para se encontrar o
valor do imóvel,
parte-se do valor do terreno somado aos possíveis valores da reprodução das
benfeitorias edificadas. Não vislumbramos óbice na utilização desse método pelo
Oficial de Justiça Avaliador, com ressalvas de que o fator
comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e
poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do
mercado na data de referência da avaliação.
Melhor esclarecendo, na
verdade esse método é uma somatória do valor do terreno com o valor das
benfeitorias, mas para ser utilizado é preciso identificar os custos pelo
método comparativo de custos ou o método de quantificação de custos, naquele é
necessário encontrar paradigma composto por projetos com as características
aproximadas, e neste aplicar-se-á estimativa de custos. Como se vê demanda
tempo e trabalho diferenciado, razão pela qual só é aconselhável seu uso se
houver tempo disponível e o conhecimento da aplicação dos índices econômicos e
na impossibilidade do uso do método comparativo direto de dados de mercado, que analisaremos a seguir.
4.1.7 - O método comparativo direto de dados de
mercado,
propositalmente deixado para últimos comentários, por entendermos mais adequado
ao uso do Oficial de Justiça Avaliador, na atual conjuntura jurídica. Em que
pese nos parecer mais propício à avaliação de terrenos é perfeitamente possível
utilizá-lo para avaliação de imóveis edificados porque atinge perfeita e
satisfatoriamente a finalidade da avaliação determinada pelo Juízo. O oficial avaliador fará uma comparação direta
com os preços pagos no mercado da situação do imóvel em relação aos imóveis
semelhantes ao avaliando, denominados estes, paradigmas. No mínimo deve
utilizar cinco paradigmas.
Através do método
comparativo de dados é possível avaliar fácil e rapidamente qualquer imóvel,
porém na impossibilidade de encontrar imóveis que sirvam de paradigma, com as
mesmas características, far-se-á necessário a coleta de dados do mercado,
ressaltando-se que quanto maior o número de imóveis paradigmas, mais aproximado
será do valor venal do imóvel naquele mercado.
Esse esforço para
encontrar um bom número de paradigmas é necessário para que não haja
discrepâncias nos valores encontrados, e também é fundamental que os elementos
coletados pertençam à mesma região geográfica e econômica, preferencialmente ao
mesmo zoneamento urbano.
O próximo passo é
homogeneizar os dados coletados, pois a regra é que os imóveis apresentam
características diferentes. Essa homogeneização, também chamada de tratamento
dos dados deve seguir os procedimentos encontrados nas normas da ABNT, mas
precisamente na NBR 14.653-2[12].
5. CAMPO DE ARBÍTRIO DO AVALIADOR
Vejamos o que diz Paulo Grandisk acerca do campo de
arbítrio:
“O campo de arbítrio
definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 é o intervalo de mais ou menos 15%, em
torno da estimativa pontual adotada na avaliação. O campo de arbítrio pode ser
utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tenham
sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado ou porque essas
variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes, desde que o
intervalo de mais ou menos 15% seja suficiente para absorver as influências não
consideradas”[13]
Como se vê, é necessário um alto
campo de visão sobre o mercado do imóvel avaliando e isso com reflexos
subjetivos do avaliador acerca do bem. Para o Oficial de Justiça Avaliador,
entendemos que o aconselhável é tentar evitar usar o campo de arbítrio por se
tratar de colocações muito subjetivas, mesmo sendo de apenas 15% (quinze por
cento) em torno da estimativa pontual adotada na avaliação acreditamos que pode
se apresentar alta a diferença, tanto para mais quanto para menos.
A melhor orientação é se empenhar em
novas diligências a fim de encontrar paradigmas e tratar os dados através da
homogeneização, porém na total impossibilidade do que se orienta, não sendo
possível encontrar esses dados, ao utilizar o campo do arbítrio para encontrar
o valor final da sua avaliação, o Oficial de Justiça Avaliador deverá
justificar e fundamentar o seu arbítrio, sempre lembrando que o uso do arbítrio
não significa ser arbitrário por falta de dados para a produção do trabalho.
Se o Oficial de Justiça não obteve
dados suficientes para atingir a meta de encontrar o valor do bem, pesquise em
outras fontes tais como imobiliárias, jornais de circulação preferencialmente
locais, os valores de venda de imóveis no mercado.
6. CONTEÚDOS GENÉRICOS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
O Laudo de avaliação
conforme já mencionado, deve ser claro, e informativo. A sua estrutura de
apresentação se compõe de capa[14],
sumário[15],
corpo do laudo, e anexos[16]
e o seu conteúdo não pode prescindir dos requisitos abaixo informados:
1. Identificação do solicitante
2. Finalidade do laudo (judicial)
3. Objetivo da avaliação (encontrar o valor venal)
4. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes
5. Identificação e caracterização do imóvel
avaliando
6. Diagnóstico de mercado
7. Indicação da metodologia e procedimentos
adotados
8. Especificação da avaliação
9. Tratamento dos dados e identificação do
resultado
10. Resultado da avaliação (VALOR)
11. Data, qualificação e assinatura do Oficial de
Justiça Avaliador e número da sua matrícula funcional.
Os dados acima que
devem constar no laudo de avaliação são tão lógicos que dispensam maiores
comentários, sendo certo que confeccionado em lauda separada da certidão e do
laudo de vistoria torna-se de fácil entendimento do Magistrado que irá
analisá-lo, porém algumas pequenas diferenças ficam registradas na nota de
rodapé abaixo.
Algumas informações
complementares, que também são relevantes, tais como: alerta sobre dívidas,
ônus, gravames, invasões, posseiros, benfeitorias não averbadas, riscos de
inundação, abastecimento de rede de esgoto, coleta de lixo, restrições de
órgãos de proteção ambiental ou de concessionárias de energia elétrica e
telecomunicações, projeto de desapropriação, patrimônio histórico, pioneirismo
do empreendimento, obsoletismo, existência ou inexistência da prestação de
serviços públicos nos arredores e indicação de documentos não anexados, também subsidiaram o
trabalho.
Essas informações
subsidiárias podem constar na certidão do Oficial de Justiça que será juntada
aos autos juntamente
com o Laudo
de Avaliação, anexo a este o Laudo de Vistoria anteriormente realizado,
fotografias etc...
7. ERROS E NULIDADES NA ELABORAÇÃO DO LAUDO E
SUAS CONSEQUÊNCIAS
Sendo o Oficial de
Justiça Avaliador um bacharel em direito, e mais, sendo servidor do Poder
Judiciário é grande conhecedor das suas obrigações e deveres. Sabedor de que em
razão do mister que desenvolve perante a Justiça, na sua função de longa
manus, responde civil, penal e administrativamente por erros e nulidades
que praticar ou provocar, por culpa ou
dolo, de forma que se torna desnecessário aprofundar esse ponto, porém para não
passar in albis, teceremos an passant alguns comentários.
É pressuposto para
responsabilidade do Oficial Avaliador, no âmbito civil, que haja a prática de
ato ilícito, de acordo com o código civil[17].
Pela (ir)responsabilidade na elaboração do laudo o Oficial Avaliador, pode ter seu
ato tipificado conforme o que reza a parte inicial do artigo 147 do CPC diz o seguinte: “O perito que, por
dolo ou culpa, prestar informações inverídicas, responderá pelos prejuízos que
causar à parte...”, ocorre que esse prejuízo mencionado não é somente à parte, ele é
extensivo ao processo como um todo podendo acarretar prejuízos de toda ordem.
O erro na avaliação pode
decorre da culpa ou do dolo, por imperícia ou negligência. O Oficial de Justiça Avaliador deve
se pautar na ética, sempre se conduzir de boa fé, a fim de não praticar atos atentatórios
à administração da Justiça, não incorrer em assédio processual, ou por
imperícia ou negligência tornar um laudo nulo ou anulável, logicamente com isso
provocando a necessidade de repetição do ato, como prevê o art. 683 do CPC
menciona que “É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes
arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do
avaliador”.
Para condutas desonestas,
venais há previsão na esfera penal que também se aplica, vejamos a previsão
legal, a teor
do artigo 342 do Código Penal: “Fazer afirmação falsa, ou negar ou calar a verdade,
como testemunha, perito, contador, tradutor ou intérprete em processo
judicial ou administrativo, ou em juízo arbitral. Pena – reclusão, de um a três
anos, e multa”.
Nesta norma se
enquadram três crimes diferentes: falso testemunho, falsa perícia e falsa
tradução ou interpretação. Evidente que o Avaliador, se for o caso, será
incurso no que tange à perícia, pois conforme já mencionamos ao norte, o
Oficial de Justiça Avaliador quando do cumprimento de uma ordem judicial de
avaliação, é o perito judicial[18],
contudo ainda não finda aqui, vem o § 1º do artigo 324, causa de aumento de pena: “As
penas aumentam-se de um sexto a um terço, se o crime é praticado mediante suborno
ou se cometido com o fim de obter prova destinada a produzir efeito em processo
penal, ou em processo civil em que for parte entidade da administração pública direta
ou indireta. Pena - reclusão, de 2 (dois) a 6 (seis) anos, e multa”.
A norma é tão clara que
repetimos: dispensa qualquer comentário, porém frisamos novamente, que em caso
de corrupção ou venalidade do Oficial de Justiça Avaliador, esse responderá nas três esferas já mencionadas, o melhor é se pautar na
ética exigida para o desempenho do cargo público e sempre lembrar que está
adentrando a esfera patrimonial das partes.
Se o Oficial de Justiça Avaliador,
não detém conhecimento na área de avaliação de bens, entendemos que ele não
está obrigado a realizar avaliação de bens, devendo expor esse fato ao Magistrado
do qual emanou a ordem, a fim de que possa se respaldar de eventual culpa por
prejuízo que eventualmente cause à parte. A qualificação profissional deve ser
buscada pelo Oficial de Justiça Avaliador. Os Tribunais devem desenvolver
programas de qualificação, aperfeiçoamento e atualizações periódicas a fim de
capacitar o seu Oficial de Justiça Avaliador, em todas as áreas em que esse atua,
para o bom
desempenho da atividade e para que sejam evitados os erros decorrentes de
imperícia, ou seja, acarretados por desconhecimento da matéria ou falta de
habilidade para desempenhá-la. Para a eficácia do Poder Judiciário, é
pré-requisito a boa qualificação principalmente dos servidores das atividades
fins dos Tribunais.
8. CONSIDERAÇÕES FINAIS
As breves considerações apresentadas
no presente trabalho são mais direcionadas às avaliações de imóveis edificados
em solo natural, porque, em que pese as regras gerais da avaliação de imóveis
serem as mesmas para qualquer imóvel, os imóveis rurais, terrenos urbanos e
imóveis edificados em solo criado tem outras regras específicas que devem ser
observadas.
Consoante expusemos, para uma boa
avaliação de imóvel necessitamos de embasamento legal e de conhecimento de
regras do mercado imobiliário. Não é demais lembrar que não é o Oficial de
Justiça Avaliador quem determina o valor de um imóvel. Quem determina o valor é
o mercado imobiliário da situação do imóvel avaliando.
A falta de conhecimento na área de
avaliação de bens gera deficiências nos procedimentos processuais desde seus
primeiros passos, mormente nas avaliações de imóveis edificados, cujos mandados
são distribuídos sem as mínimas informações acerca do imóvel, sem sua
documentação, que é um dos requisitos necessários para o reconhecimento e
localização do imóvel.
Deve sempre ser lembrado pelo Oficial
Avaliador Judicial que para avaliar é preciso conhecer e que o
procedimento de avaliação de um imóvel envolve os requisitos indicados pelas
normas brasileiras, requisição e conhecimento da documentação, vistoria do bem
avaliando, coleta de dados, escolha da metodologia de avaliação a ser usada,
tratamento dos dados, identificação do valor de mercado, este último
imprescindível. Também é de suma relevância observar às características do
imóvel quanto seu aspecto construtivo e a infraestrutura[19], existente
na zona geográfica na qual está situado o imóvel, bem como os equipamentos
comunitários[20], que
também contribuem para a fixação do valor, esses últimos porque são fatores de
valorização da localidade.
Logicamente devem ser observadas as
deficiências e dificuldades do bairro onde se localiza o imóvel avaliando,
porém sem conhecimento específico da matéria, muitas deficiências surgirão e os
parcos recursos humanos e também materiais colocados à disposição do Oficial de
Justiça Avaliador, pelo Poder Judiciário para o cumprimento de suas atividades
judiciais externas, especialmente nos feitos das Varas da Fazenda onde são
processados os maiores números de ações que necessitam da avaliação de bens, as
execuções fiscais é, impossível buscar a celeridade com perfeição no andamento
desses feitos.
Nas avaliações que envolvem partes
diversas das pessoas públicas, não é raro que haja pedido de impugnação a
laudos de avaliação realizados por Oficiais de Justiça,sob alegações de falta
de conhecimento sobre a atividade de avaliar, basta verificar as decisões dos Tribunais
da Federação, sobre o assunto, contudo um Laudo
bem elaborado e fundamentado nos requisitos mínimos mencionados no presente paper,
dificilmente será nulo ou anulado, até porque no contexto todo existe a
relativa fé pública do Oficial de Justiça Avaliador que é a presunção de
garantia e validade.
Tudo que expusemos não chega sequer a
atingir o quantitativo mínimo de informações inerentes à avaliação de bens, de
forma que é necessária a adoção de política, por parte dos Tribunais,
direcionadas a cursos de aperfeiçoamento e produção do conhecimento sobre a
matéria cujos objetivos principais sejam fornecer uma formação teórica e
prática aprofundada, cobrindo os conceitos, critérios, processo, metodologias,
técnicas e métodos de avaliação de bens imobiliários e mercados imobiliários,
porque desprovido desse conhecimento o Oficial de Justiça Avaliador do Juízo
não traz a segurança jurídica do seu ato para o processo.
Enquanto esta
política de transmissão de conhecimento aos Oficiais de Justiça Avaliadores
não é adotada, e enquanto os engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis
discutem entre eles, de quem é a competência para avaliar imóveis ao menos no âmbito
privado, convém ao Oficial de Justiça Avaliador, o qual por força de lei é o Avaliador
Judicial, que busque o conhecimento da matéria, por exemplo, através de cursos a distância, pois isso já garante algum conhecimento,
não levando à invasão da esfera patrimonial das partes por um leigo em um
assunto que já faz parte das atribuições corriqueiras do Oficial de Justiça ex vi legis, quer seja como perito,
vistoriador ou avaliador Judicial. Fica claro que o Oficial de Justiça Avaliador
deve contribuir na manutenção para a Categoria dessa prerrogativa denominada
Avaliação de Bens.
Sintetizando: Na atividade de avaliar
o subjetivismo do Oficial de Justiça Avaliador, deve dar lugar às orientações
do mercado. Necessário se revestir de bom senso e nunca esquecer que no mínimo,
sob a ótica de três pessoas seu Laudo será analisado: ambas as partes e mais o
Juiz do Processo, sem mencionar a possível presença de assistentes. Por essa
razão a certidão que antecede o Laudo de Avaliação, deve ser bem
consubstanciada e esclarecedora, e o Laudo de Vistoria enriquecido com os
mínimos detalhes do imóvel e sempre estar anexo ao Laudo de Avaliação. É
verdade que a vistoria pode ser descrita minuciosamente no próprio Laudo de
Avaliação, porém é mais razoável que seja elaborado um Laudo de Vistoria e
anexado ao Laudo de Avaliação.
Enfim, compete ao Oficial de Justiça
Avaliador estudo específico sobre a extensa matéria das avaliações de bens,
para o exercício da atividade de avaliar. Este servidor da Justiça deve
procurar meios para ter contato com a matéria de avaliação, pois o conhecimento
é um “condomínio público”, porém enquanto não está em seu todo democratizado, é
importante buscá-lo individualmente, para bem desenvolver as atividades
inerentes ao cargo, perante a sociedade jurisdicionada e até para satisfação
pessoal e a certeza de que o ato praticado tem fundamento e embasamento
suficientes para não acarretar nulidades e repetições de ato. Essa busca que
gerará a perfeição do ato também contribuirá para a manutenção dessa atividade
na esfera judicial como prerrogativa do Oficial de Justiça Avaliador, prerrogativas
essas que devem ser desempenhadas com dedicação
e zelo.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR
14.653-1.
____ .NBR 14.653-2.
____ .NBR 14.653-3.
____. NBR 14.653-4.
BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em http:
www.presidencia.gov.br/leis. Acesso em 10 de agosto de 2010.
BRASIL. Código de Processo Civil. Disponível em http: www.presidencia.gov.br/leis.
Acesso em 10 de agosto de 2010.
BRASIL. Lei de Execução Fiscal. http:
www.presidencia.gov.br/leis. Acesso em 02 de agosto de 2010.
BRASIL. Código Penal. http: www.presidencia.gov.br/leis.
Acesso em 05 de agosto de 2010.
Diário das Leis Cursos. Curso de Avaliação de Imóveis.
Módulos I, II, V e VI.
Consultas aos sites do IBAPE e da ABNT.
[1] Asmaa AbduAllah, Mulçumana,
Oficial de Justiça Avaliadora do Tribunal de Justiça do Estado do Pará,
atualmente lotada no Fórum Penal da Capital e Licenciada, em conformidade com a
Legislação Estadual pertinente, para o exercício da Atividade Classista, para a
qual foi eleita ao Cargo de Vice-Presidente do SINDOJUS/PA – Sindicato dos
Oficiais de Justiça do Pará. Bacharela em Filosofia, pelo Instituto de
Filosofia e Ciências Religiosas/MA/Universidade Estadual do Ceará – UECE em
2002; Bacharela em Direito, pela Universidade da Amazônia – UNAMA em 2007, com
aprovação no Exame da OAB/PA em 2008; Especialista em Processo, pela
Universidade Sul de Santa Catarina – UNISUL em 2009; Curso de Formação
Profissional em Avaliação de Imóveis e Atuação em Juízo do Avaliador, pelo
Diário das Leis Cursos, do Estado de São Paulo/SP, concluído em agosto de 2010.
Duas extensões universitárias concluídas, ministrados pela Rede de Ensino Luiz
Flávio Gomes – LFG e um pela Faculdade de Belém – FABEL; curso concluído de
atualização em Direito Civil pela Escola Superior da Magistratura do Estado do
Pará; Curso Regular de Preparação à Magistratura Federal, pela Escola dos Juízes
Federais do Rio Grande do Sul – ESMAFE, em Porto Alegre/RS concluído em 2011;
Curso de Extensão Universitária na Modalidade Difusa: Integração de
Competências no Desempenho da Atividade Judiciária com Usuários e Dependentes
de Drogas, ministrado pela USP, Faculdade de Medicina, concluído em abril de
2013. Atualmente doutoranda em Ciências Jurídicas e Sociais pela Universidade
del Museo Social, Argentina/Buenos Aires, com conclusão dos módulos
presenciais, em desenvolvimento de Tese na área temática de Direito
Internacional, Titulo: A Supranacionalidade do Tribunal Permanente do Mercosul.
[2] Art. 13 da
Lei 6.830: 0 termo ou auto de penhora conterá, também, a avaliação dos bens
penhorados, efetuada por quem o lavrar.
[4] Instituto
Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia
[5] Associação
Brasileira de Normas e Técnicas
[6] As normas da ABNT podem ser acessadas pelo endereço eletrônico www.abnt.org.br/default.asp
[7] O laudo é a tradução das
impressões captadas pelo técnico ou especialista, em torno do fato litigioso,
por
meio dos conhecimentos especiais de quem o examinou.
[8] caminho
[9] Art.
421 § 1º, I e II do CPC
[10] Art.
426, II do CPC
[11] Curso de Avaliação de Imóveis e Atuação em Juízo do Avaliador, Ed.
Diário das Leis Cursos, Mod. I, p. 8;
[12] ABNT, 2004a,
p. 10-11. Obs: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos - O texto
final foi aprovado
e divulgado pela
ABNT como NBR 14.653-2 e pode ser adquirido nos postos de venda da ABNT; entrou
em vigor a partir de 1º de julho de 2004.
[13] ttp://www.gt5.com.br/xvcobreap/doc/PalestrasAvaliacoes/Revis%C3%A3o%20da%20NBR%2014653-
2%20%20Paulo%20Grandiski.pdf
(acessado em 2010)
[14] Na capa deve constar a
identificação do solicitante, no caso Juízo e Vara. Também a finalidade do
laudo, que é instruir o
processo, a finalidade não se confunde com o objetivo porque este é encontrar o
valor
venal do imóvel em determinado mercado.
[15] No
sumário fazer constar a estrutura do laudo a fim de facilitar a leitura e
localização dos dados
[16] Nos
anexos devem constar a documentação do imóvel, fotografias, plantas etc...
[17] Art. 186 do CC: Aquele que, por ação
ou omissão voluntária, negligência ou imprudência,
violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilícito
[18] Art.
420 do CPC: “A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação”
[19] Situação de transporte
coletivo, condições da coleta de lixo, sistema de drenagem urbana, rede de
água
potável, rede de comunicações, telefonia etc.
[20] Escolas,
postos de saúde postos de polícia militar, ambientes para lazer ao ar livre,
etc.
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